Convertir un local en vivienda puede ser una buena idea para sortear la dificultad de acceso a la vivienda. En este artículo te indicaré los pasos que tienes que dar para convertir tu local en una verdadera casa.
Índice
ToggleArtículo adaptado a la reciente modificación de que ha hecho la Xunta de Galicia.
¿Qué pasos hay que dar para convertir un local en vivienda?
Contrata un arquitecto
Visita al bajo y toma de datos
Diseño de la vivienda y estudio de viabilidad
Gestión en el Ayuntamiento
Redacción del proyecto de cambio de uso
Presentación del proyecto en el ayuntamiento y pago de tasas
¿Cuándo NO es posible adaptar un bajo comercial a vivienda?
Aunque la reconversión de locales es una tendencia al alza, existen líneas rojas técnicas y urbanísticas que pueden hacer que tu proyecto sea inviable. Antes de comprar un bajo comercial con este fin, debes asegurarte de que no incurre en ninguna de las siguientes prohibiciones:
- Prohibición expresa en el Plan General (PXOM): Si el plan urbanístico de tu ayuntamiento (como el de Ourense) califica la zona exclusivamente para uso comercial o residencial en plantas altas, el cambio de uso estará denegado de raíz.
- Limitación en los Estatutos de la Comunidad: Si la junta de propietarios tiene inscrito en el Registro de la Propiedad un estatuto que prohíbe expresamente segregar locales o destinarlos a viviendas, no podrás avanzar sin su aprobación unánime.
- Falta de altura libre mínima: La normativa exige una altura libre mínima de 2,50 metros en las estancias principales. Si el local tiene menos altura y el suelo no se puede rebajar (por la presencia de cimentaciones o instalaciones del edificio), el proyecto no es viable.
- Imposibilidad de instalar salida de humos: La cocina debe contar con una evacuación de humos independiente hasta la cubierta del edificio. No se permite extraer los humos de la cocina directamente a la fachada o a patios comunes sin el permiso de la comunidad o si lo prohíbe la ordenanza municipal.
- Fachada exterior insuficiente: El local debe contar con un frente mínimo (por lo general, al menos 3 metros de fachada) para poder garantizar una distribución interior que cumpla con las condiciones de habitabilidad.
- Locales profundos sin patios (Falta de luz y ventilación): Si el bajo es muy profundo, tiene forma de "tubo" y carece de patios interiores catalogados, será imposible cumplir con la regla de iluminación natural de que los huecos sumen al menos 1/8 de la superficie útil de cada estancia.
- Ubicación en sótanos o semisótanos: Por normativa general en Galicia, las piezas vivideras de una vivienda no pueden situarse en plantas bajo rasante, quedando prohibido su uso residencial.
¿Es obligatorio que un arquitecto colegiado redacte el proyecto y lleve la dirección de obra?
Sí, es totalmente obligatorio por ley. El cambio de uso de un local comercial a vivienda no se considera una simple reforma interior; legalmente es una obra que modifica el uso urbanístico preexistente y que debe garantizar las condiciones de habitabilidad de una edificación residencial.
Según establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en su Artículo 2, cuando se altera la funcionalidad de un espacio para destinarlo a uso residencial (vivienda), la titulación académica obligatoria y competente para redactar el proyecto y ejercer la Dirección de Obra es, única y exclusivamente, la de Arquitecto.
El ser humano, y sobre todo aquí en Galicia, tiende a intentar resolverlo todo sin ayuda. A veces porque lo considera sencillo y otras para ahorrarse un dinero que a nadie le sobra. Sin embargo, del mismo modo que para los problemas del cuerpo acudimos al médico, para los de edificación necesitas un arquitecto.
Si acudes a consultar al Ayuntamiento de Ourense, la respuesta de los técnicos municipales será exactamente esta: no podrás obtener la licencia de cambio de uso ni la posterior cédula de habitabilidad si el expediente no viene firmado por un arquitecto colegiado y visado por su correspondiente Colegio Oficial.
¿Necesito una licencia especial para transformar un local en vivienda?
Si, el cambio de un local comercial a una vivienda se tramita mediante una licencia de cambio de uso.
¿Necesito un proyecto para hacer que un bajo comercial sea vivienda?
Si, el proyecto que necesitas es un proyecto técnico de cambio de uso, en él que además tendremos que justificar que tu nueva vivienda cumplirá con toda la normativa de habitabilidad de la Xunta de Galicia así como las normas especificas del ayuntamiento en cuestión.
¿Existen restricciones a la hora de hacer un cambio de uso ?
Si, existen restricciones dependiendo del tipo de local que elijas pero también dependiendo de la zona de la ciudad o del ayuntamiento en el que esté.
Muy importante:
Debes tener en cuenta que aunque el local lo permita no siempre es posible transformarlo en vivienda porque así se ha decidido en el plan general.
¿Las características que debe reunir el bajo comercial son iguales para todos los ayuntamientos de Galicia?
La respuesta es NO, cada ayuntamiento tiene sus normas específicas. Es posible que en determinadas zonas de un mismo ayuntamiento lo permitan y en otra no. Y si esto es así dentro del mismo ayuntamiento imagínate en ayuntamientos diferentes.
¿Cuales son las características que debe tener un bajo comercial para convertirlo en una vivienda?
En Galicia, además del PXOM de cada Ayuntamiento, lo que determina que una bajo comercial pueda convertirse en vivienda es la Normativa de Habitabilidad de la Xunta de Galicia.
Sobre todo en su punto
Iluminación, ventilación natural y relación con el exterior.
- Toda pieza vividera tendrá iluminación natural y luz directa desde el exterior a través de uno de los espacios definidos en el apartado anterior o bien a través de los patios definidos en el apartado I.B.2 mediante una ventana ubicada en el plano de la envolvente exterior de una superficie mínima de 1/8 de la superficie útil de la planta de la pieza. Además deberás tener en cuenta que al menos dos estancias vivideras deben tener una ventana.
- La altura máxima del antepecho de las ventanas, proyectadas para dar cumplimiento a las condiciones mínimas de iluminación, será de 1,10 m medidos hasta el pavimento rematado de la pieza, con independencia de que puedan existir otros huecos de iluminación o ventilación situados a una altura superior a esta.
- Para garantizar la protección de vistas desde la calle o espacios públicos, la cara inferior de las ventanas de las piezas vivideras que abran a dichos espacios deberán estar ubicadas a una altura mínima de 1,80 m por encima del suelo del espacio exterior de uso público, excepto que entre dicho espacio y la fachada en la que se emplaza la ventana exista una franja de, cuando menos, 2 metros de largo de uso privativo de la vivienda. Se permitirá que la parte inferior del hueco en el que se alojan las ventanas esté situada a menos de 1,80 metros del pavimento del espacio exterior de uso público siempre que esta parte del hueco esté cerrada con materiales opacos o translúcidos que no permitan la visión del interior de la vivienda y la ventana se sitúe por encima de esta zona, tenga apertura independiente y garantice por sí sola el cumplimiento de las exigencias de este punto.
- La profundidad máxima de las piezas medida perpendicularmente a la fuente de iluminación natural (ventana, puerta acristalada, etc.) será de 7,50 m. Podrán alcanzarse profundidades P superiores siempre que esta dimensión sea como máximo 2,2 veces el ancho A, de modo que se cumpla la relación P < 2,2 A, siendo la superficie mínima de iluminación natural de 1/6 de la superficie útil de la pieza.
- En todos los casos, la superficie real de ventilación será, como mínimo, 1/3 de la superficie mínima de iluminación.
Además esta normativa establece dimensiones mínimas de las viviendas en cuanto a metros cuadrados.
- Más de 25 m2 útiles como mínimo
- Altura libre de 2,5 metros
- Debe tener más de 3 metros de fachada
- Baños y aseos interiores con extracción forzada.
El PXOM de Ourense también tiene cosas que decir sobre los cambios de uso, aunque es la normativa anterior la que prevalece al ser de rango superior.
-
Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directas por medio de hueco de superficie superior a 0,1 de la superficie de la planta de la pieza, permitiendo dependencias unidas por medio de embocaduras no inferiores a 1,50 m. siempre que el fondo total contado a partir del hueco, no exceda a 10 m.
Superficies mínimas de estancias y zonas de servicion según normativa de habitabilidad gallega
| Nº estancias | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | > 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Superficie E1 (estancia mayor) | 25 m² | 16 m² | 18 m² | 20 m² | 22 m² | 25 m² |
| Superficie E2 | - | 12 m² | 12 m² | 12 m² | 12 m² | 12 m² |
| Superficie E3 | - | - | 8 m² | 8 m² | 8 m² | 8 m² |
| Superficie E4 | - | - | - | 8 m² | 8 m² | 8 m² |
| Superficie E5 | - | - | - | - | 6 m² | 8 m² |
| Superficie En | - | - | - | - | - | 6 m² |
| Nº estancias | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | > 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cocina | 5 m² | 7 m² | 7 m² | 9 m² | 9 m² | 10 m² |
| Cuarto de baño | 5 m² | 5 m² | 5 m² | 5 m² | 5 m² | 5 m² |
| Cuarto de aseo | - | - | - | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² |
| Lavadero | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² |
| Tendedero | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² | 1,5 m² |
| Espacio de reserva para almacenamiento | 1 m² | 2 m² | 3 m² | 4 m² | 5 m² | 6 m² |
¿Es posible hacer una vivienda en una planta dedicada a oficinas?
Siempre que se puedan cumplir los requisitos anteriores es posible siempre y cuando toda la planta tenga el mismo uso. Es decir no sería posible tener viviendas y oficinas en la misma planta.
¿Es posible hacer una vivienda en un sótano o semisótano?
Por regla general no.
En el ayuntamiento de Ourense en concreto la modificación puntual de su Plan general establece que
No se autoriza el uso vividero en las plantas de sótano o semisótano
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
Convertir un local en vivienda exige la misma dedicación en términos de proyecto que hacerse una casa. El coste del proyecto de una casa depende de la superficie de la misma y el coste para adaptar un bajo comercial en vivienda también.
En este precio tienes que contemplar 3 ámbitos diferentes.
El precio del diseño y el estudio previo de viabilidad
En nuestro caso el precio del diseño de la nueva vivienda a nivel planimétrico y el estudio de viabilidad suele rondar los 500 € + IVA
El precio del proyecto de obra para convertir un bajo en vivienda
El precio del proyecto técnico para el cambio de uso por regla general en torno a 2500€ + IVA
El precio de la dirección de obra y coordinación de seguridad y salud
En torno a 1000 euros + IVA
Convertir un local en una vivienda de diseño exige dedicación y cuidado de los detalles si es lo que necesitas y más o menos te encajan los números llámanos, estamos deseando empezar.
⚠️ Nota importante antes de contactar: El análisis urbanístico para comprobar si un bajo cumple con el PXOM de tu ayuntamiento y la normativa de la Xunta de Galicia es un trabajo técnico especializado. En DQarquitectura no realizamos estudios de viabilidad gratuitos ni resolvemos consultas vinculantes por teléfono. Si deseas asegurar tu inversión antes de comprar un local, solicita nuestro estudio de viabilidad de pago.